Айдар Муллануров: Что мешает тогда выдать разрешение на строительство? Если глубоко не копать – ничего!
Фрагмент передачи «Аспекты мнений»
Как выяснилось, у компании «СУ-1», которая намерена застроить площадку снесенного «А-кафе» соблюдены все правила и требования, а также есть сразу четыре разрешения мэрии Уфы на застройку. Несмотря на возмущение общественности, юридически застройщику ничего не мешает возвести жилой комплекс около Госцирка.
Управляющий партнер судебного агентства «Барристер» Айдар Муллануров назвал ситуацию вокруг стройки наглядным и ярким примером того, что происходит в строительной отрасли по всей стране.
— В этом случае видно, как ничто никого ни от чего не защищает. С одной стороны, застройщик получил разрешение на строительство, а строиться не может. С другой стороны, доверия, что выдано (разрешение – ред.) прозрачно у общественности нет, возможно, не на пустом месте. Патовая ситуация, которая случается сплошь и рядом в последнее время, — сказал он в эфире канала «Аспекты». — У меня нет материалов этого дела, не могу что-то однозначно утверждать, но мне кажется, что у вопроса есть две стороны. Первое, формальное. Если застройщик на своем участке в пределах назначения земли собирается что-то строить, имея разрешение, он должен получить абсолютную защиту государства. Он должен спокойно строить, и мнение недовольных горожан на эту стройку не должно влиять. Иначе получим абсурдную ситуацию: какой смысл в разрешительных документах, если никто и никогда ни в чем не уверен. Зачем покупать землю, если не знаю, смогу ли построить? По каким правилам бизнесу работать? По каким правилам городу планировать деятельность? Формально, компания приобрела участок. Они пошли и открыто его купили. Получили разрешение на строительство. Выдано оно компетентным органом в пределах полномочий. Первая моя реакция: застройщику переживать нечего – все в порядке.
Но при этом юрист усомнился в безупречности позиций застройщика.
— У меня нет фактов, читал только то, что в сети, поэтому не могу однозначно утверждать. Но у меня есть вопросы. На относительно небольшом участке земли планируют строить двухсекционный жилой дом с большим количеством квартир. 800-900 квартир на небольшой участок земли. Что это означает? Будет большое количество машин. Должна быть инфраструктура – заезды-выезды, чтобы не образовывались пробки. Этот дом, если построят, не должен влиять на комфорт проживания в соседних домах. Должна учитываться обеспеченность социальной инфраструктурой.
Юрист напомнил, что генплан города определяет базовые параметры строительства.
— В нем отмечается, где находится промзона, жилая застройка, где парковые зоны. Далее идут несколько детализированных документов, которые важны, чтобы разобраться, можно ли строить в конкретном месте или нельзя. Это ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Например, правила землепользования и застройки определяют зоны застройки, где будет рекреация, деловая зона, жилая, промышленная зона. Применительно к каждой зоне они содержат перечень видов разрешенного использования – детальное описание, что тут можно делать. Если ваш участок в зоне жилой застройки, и по классификатору как вид разрешенного использования допускается жилищное строительство, то гипотетически жилой дом там строить можно. Как я понимаю, у застройщика в нашем случае это правило соблюдено.
Муллануров заметил, что могла произойти следующая ситуация:
— Возможно, на стадии выдачи разрешения на строительство, формально земля под застройку подходит, а проекта планировки и межевания, запрещающего размещение там дома, нет. Что мешает тогда выдать разрешение на строительство? Если глубоко не копать – ничего! Но в идеале они должны были проверить на кучу нормативов.
В суде остановить застройщика будет сложно.
— Есть по России сложившаяся практика, что в подобных случая суды решают спор в пользу застройщика.
При этом есть вопросы к обеспечению дома парковочными местами.
— Физически не представляю, как это можно сделать. Большой прилегающей территории, рассчитанной на 800 квартир, я там не увидел. И тут у меня рождается гипотеза. Они же арендовали соседний земельный участок у города, точнее даже не арендовали, а им его предоставили. Есть такая практика, когда УЗиО выдает документ, говорящий, что прилегающий к стройке участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется для благоустройства застройщику. Это можно делать, если застройщик хочет облагородить территорию вокруг комплекса. Но иногда, чтобы обойти нормативы по парковочным местам, участок предоставляют для размещения детских площадок, озеленения и парковочных мест. Если здесь также сделано, то это незаконно. Я не видел самого документа и условия, возможно ли там размещение парковок, но я предполагаю, что, если на самом участке их не хватает, а застройщик утверждает, что они у него есть, но им физически больше негде взяться, как кроме на муниципальном участке. Вот здесь, возможно, есть нарушение. Потому, что, если город кому-то предоставляет землю под парковку, это коммерческая тема. Либо на торгах в аренду, либо на торгах в собственность. Может, слабое место в позиции застройщика как раз в этом: им, может, необоснованно предоставили общественную землю под парковочные места. В этом случае это основание для отзыва разрешения на строительство, — резюмировал Муллануров.
#айдармуллануров
Публикация содержит субъективное мнение и оценки спикера. Редакция их достоверность не гарантирует